相続税を大きく左右する土地評価｜小規模宅地等の特例をわかりやすく解説

土地はどのように評価する？

相続税における土地の評価では、主に「路線価方式」と「倍率方式」が使われます。

路線価方式

市街地など路線価が設定されている地域では、原則として道路ごとに定められた路線価を基に土地を評価します。

ただし、

だけで必ず評価が終わるわけではありません。

土地の奥行き、形状、間口、複数の道路に接しているかなどによって各種補正を行う場合があります。

倍率方式

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に国税局が定める一定の倍率を掛けて評価する「倍率方式」が用いられます。

北海道では札幌市内と地方部で土地の状況が大きく異なるため、所在地ごとに評価方法を確認する必要があります。

土地の形によって評価額が変わることがあります

例えば同じ500㎡の土地でも、きれいな長方形の土地と、間口が狭く奥に長い土地では、利用のしやすさが異なります。

また、形が不整形である、道路との高低差がある、複数の道路に接している、土地の一部に利用上の制約があるなど、その土地固有の事情が評価に影響する場合があります。

土地評価では、登記簿や固定資産税資料だけを見るのではなく、実際の土地の状況を確認することが重要です。

自宅の土地には「小規模宅地等の特例」が使えることも

相続税の土地評価で非常に重要なのが「小規模宅地等の特例」です。

亡くなった方が住んでいた自宅の敷地について、一定の要件を満たす場合には、特定居住用宅地等として評価額を減額できる場合があります。

例えば、相続税評価額5,000万円の自宅敷地について全体が特例の対象となれば、土地の課税価格を大きく圧縮できる可能性があります。

誰が相続するかによって適用が変わることがあります

小規模宅地等の特例には、土地の使われ方だけでなく、次のような細かな要件があります。

• 誰がその土地を取得するのか
• 相続開始前に誰が住んでいたのか
• 相続後も住み続けるのか
• その土地をいつまで保有するのか

配偶者が取得するケース、同居していた親族が取得するケース、いわゆる「家なき子」に該当するケースなどで要件が異なります。

そのため遺産分割を決める前に、特例が使えるかどうかを確認しておくことが大切です。

賃貸物件や事業用の土地にも特例があります

小規模宅地等の特例は自宅だけの制度ではありません。

亡くなった方が事業に使っていた土地や、一定の貸付事業に使用していた土地についても、要件を満たす場合には評価額を減額できることがあります。

複数の土地がある場合には、どの土地に特例を適用するかによって結果が変わることもあります。

土地評価は相続税申告の重要なポイントです

土地は一つとして同じものがありません。

所在地だけではなく、形状、道路、利用状況、賃貸の有無などを確認した上で評価する必要があります。

また、小規模宅地等の特例を使えるかどうかによって、相続税額が大きく変わることがあります。

※本記事は2026年10月時点の法令・公表情報をもとに、一般的な内容を解説したものです。実際の土地評価や小規模宅地等の特例の適用は、土地の利用状況・取得者・居住状況・保有状況・遺産分割など、個別の状況によって異なります。